亡くなった人が住んでいた土地や、事業を営んでいた土地を相続すると、「小規模宅地等の特例」が適用され、土地部分の評価額が一定の面積まで50%または80%まで減額されるというとてつもない大きなメリットがあります。
小規模宅地等の特例の対象になる宅地は「特定居住用宅地等」「特定事業用宅地等」「貸付事業用宅地等」があり、それぞれ適用要件や減額幅が異なります。
小規模宅地等の特例の対象となる宅地等（土地や敷地権）は、３種類あり、被相続人（亡くなった人）がその宅地を「どのように利用していたのか」で特例の名称が変わります。
また、この特例は非常に大きな特典となるため、その要件等については極めて厳しく、また複雑なものとなっていますので、適用を考えている場合は慎重に検討する必要があります。
特定居住用宅地等
特定居住用宅地等とは、相続が開始される直前まで亡くなった人やその人と生計をともにしていた親族が居住用に使っていた宅地のことです。いわゆる住んでいた土地のことです。
この土地を配偶者や一定の条件を満たす親族が相続し、申告期限までに使用継続や所有継続の要件を満たす場合に適用されます。
※いわゆる家なき子（配偶者がなくかつ同居している相続人がいない場合、自分の持家に3年以上住んで
いない親族、亡くなったひとと別居していても可）も対象となる。家なき子の適用には、厳しい要件
があるので、注意を要します。
亡くなった人が自宅を出て老人ホームに住んでいた場合や二世帯住宅に住んでいた場合などは「住んでいた」という要件が単純ではない場合があるので要注意です。
例えば、老人ホームに入居後、住んでいた住宅の用途を変更したり、二世帯住宅の1階と2階が区分所有登記になっていたりすると特例が使えず、同居と認めることが出来ず、結果的に高額な相続税になる場合があるので、老人ホームに入居するときは注意が必要です。
特定居住用宅地等を相続し小規模宅地等の特例を適用できると、土地部分（土地や分譲マンションの敷地権）の評価額が面積330㎡まで80%減額されるため、相続税の大幅な節税効果が期待できます。
貸付事業用宅地等
貸していた土地のことです。被相続人や生計を一にする親族の貸付事業の宅地です。賃貸マンションやアパートなどもこれに該当します。
この貸付事業用宅地等で問題となるのが「相当の対価」で貸付をしているかという点です。親族に低額で貸していた土地については、小規模宅地等の特例が適用できない可能性もあります。
貸付事業用宅地等は、平成30年度に大きな改正があり、亡くなる前3年以内に貸し付けた土地については、貸付事業用宅地等に該当しなくなりました。改正の目的は、この制度を適用した過度の租税回避を防止することだと言われています。
特定事業用宅地等
特定事業用宅地等は、亡くなった人やその生計を一にする親族が事業をしていた土地について、一定の要件を満たした場合に小規模宅地等の特例の適用ができる土地をいいます。
個人商店や飲食店など、いわゆる「自分の店」を持っているなどのケースで、貸付事業以外の宅地です。